Bảo lãnh ngân hàng là gì?
Bảo lãnh ngân hàng là cam kết bằng văn bản của tổ chức tín dụng (bên bảo lãnh) với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng (bên được bảo lãnh) khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh. Khách hàng phải nhận nợ và hoàn trả cho tổ chức tín dụng số tiền đã được trả thay.
Bảo lãnh ngân hàng lĩnh vực bất động sản là gì?
Để bảo đảm quyền lợi cho người mua, người bán trong nhiều giao dịch thương mại, ngành ngân hàng sinh ra sản phẩm bảo lãnh (hay nghiệp vụ bảo lãnh). Đối với sản phẩm là bất động sản hình thành trong tương lai, rất nhiều người mua đã từng nếm quả đắng khi chủ đầu tư không có hoặc không đủ năng lực thực hiện dự án. Từ đó dẫn tới việc kéo rất dài thời gian dự án hoặc không thể tiếp tục thực hiện. Tiền của nhà đầu tư & khách hàng đổ sông đổ biển, gây ra những hệ lụy to lớn.
Luật quy định, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh về nghĩa vụ tài chính đối với người mua trong trường hợp không giao nhà đúng hạn. Nghĩa vụ tài chính đối với người mua ở đây được hiểu là nghĩa vụ với khoản tiền mà người bán đã nhận trước từ người mua đối với giao dịch mua bán. Nói ngắn gọn thì phải trả lại tiền khi không giao nhà đúng hạn, cộng với lãi suất. Ngoài ra, các điều khoản chi tiết về bảo lãnh sẽ được thể hiện ở Thư bảo lãnh. Trên thực tế, nhiều dự án mới chỉ có công văn hồi đáp của ngân hàng đồng ý về mặt nguyên tắc sẽ cấp bảo lãnh để củng cố niềm tin cho khách hàng. Dù vậy, xét về khía cạnh pháp lý thì việc cấp thư bảo lãnh và công văn hồi đáp đồng ý về mặt nguyên tắc, thì rất khác nhau.
Bảo lãnh ngân hàng đối với bất động sản hình thành trong tương lai giống như một giấy thông hành, đảm bảo cho người mua tránh được rủi ro đến từ năng lực thực hiện của chủ đầu tư. Tuy vậy, với những doanh nghiệp bất động sản lớn thì chính cái tên của họ đã là một đảm bảo vô cùng vững chắc để người mua chốt mua.
Khi nào phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh cho người mua nhà ?
Trên thực tế, để một dự án được ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư dự án phải đạt được rất nhiều điều kiện và trải qua quá trình thẩm định của ngân hàng đứng ra bảo lãnh. Chứng thư bảo lãnh là một trong những điều kiện quan trọng được quy định trong thông tư của Ngân hàng Nhà nước, nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng mua chung cư, tài sản hình thành trong tương lai.
Chứng thư bảo lãnh khác với công văn hồi đáp đồng ý về mặt nguyên tắc việc sẽ cấp chứng thư bảo lãnh cho dự án. Nôm na là đồng ý với cách thức làm và công việc còn đang tiến hành các thủ tục về mặt thẩm định để cấp bảo lãnh. Công văn hồi đáp không là chứng thư bảo lãnh chính thức. Điều kiện để phát hành chứng thư bảo lãnh bao gồm:
- Các điều kiện cơ bản để một tài sản hình thành trong tương lai được bán
- Hợp đồng mua bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
Chứng thư bảo lãnh được ngân hàng cấp cho từng chủ thể riêng lẻ là người mua bất động sản, không phải là chứng thư cấp cho toàn bộ số căn hộ trong dự án. Chứng thư bảo lãnh trong trường hợp này là nghĩa vụ bảo lãnh của NH đối với các khách hàng đã mua căn hộ thuộc dự án trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao được căn hộ đúng theo tiến độ đã cam kết. Việc này đảm bảo quyền lợi cho người mua, giảm được nhiều hệ lụy trong trường hợp dự án kéo dài quá lâu.
