Mua bất động sản hình thành trong tương lai là hình thức tương đối phổ biến hiện nay khi mà nhu cầu về nhà ở luôn thường trực ở bất cứ địa phương nào và bất kỳ giai đoạn nào, nhất là đối với các thành phố nơi tập trung nhiều dân cư.

Bất động sản hình thành trong tương lai đóng vai trò quan trọng cho thị trường

Việc cho phép mua bán bất động sản hình thành trong tương lai mang lại nhiều lợi ích to lớn.

• Đối với chủ đầu tư
  • Kêu gọi nguồn lực của xã hội để xây dựng dự án, giảm bớt gánh nặng cho chính chủ đầu tư và thời gian thực hiện dự án
  • Tăng đòn bẩy tài chính, nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh
  • Có luôn được khách hàng, đảm bảo việc tiêu thụ sản phẩm
• Đối với người mua
  • Sở hữu căn nhà, bất động sản với giá thấp hơn, có khi là thấp hơn rất nhiều so với khi dự án đã hoàn thành.
  • Được hưởng chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư khi đa số các dự án có chính sách tốt cho những khách hàng đầu tiên.
  • Thanh toán theo từng đợt, có thể kéo dài trong thời hạn rất lâu (tùy thuộc vào từng dự án). Từ đó, giảm gánh nặng thanh toán và tăng cơ hội sở hữu nhà ở.

Dù vậy, vì là tài sản thường có giá trị lớn và đang nằm ở “thì tương lai” nên việc mua bán, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai cũng chứa đựng nhiều vấn đề và rủi ro mà phần lớn trong số đó thuộc về người mua. Vậy, làm thế nào để chọn mua một bất động sản hình thành trong tương lai mang lại hiệu quả cao nhất? Bài viết này sẽ giúp bạn trả lời được thắc mắc đó.

Xác định đúng nguồn lực tài chính và mục đích của mình.

Đầu tiên, bạn với vai trò là người mua, phải xác định rõ khả năng về tiền bạc của mình. Bạn cũng cần xác định được cơ cấu tiền bạc: tiền mặt, tiền gửi, tiền được tài trợ (bạn bè, ngân hàng). Cần xác định rõ bạn mua căn nhà (bất động sản) với ngân sách tối đa cho phép là bao nhiêu. Thật là khó để mua căn hộ giá 02 tỷ khi thu nhập của bạn chỉ là 20 triệu trong khi bạn còn rất nhiều khoản chi tiêu khác và tiền tiết kiệm không đáng kể, hoặc không có.

Tìm hiểu thông tin về thị trường, về sản phẩm.

Thị trường thật rộng lớn và thông tin nhan nhản, nhất là khi hàng ngày bạn vẫn hay cầm điện thoại thông minh, máy tính bảng hay laptop để lướt web và mạng xã hội. Với các thiết bị thông minh, bạn cũng cần là người sử dụng thông minh. Nếu không, bạn sẽ bị mắc kẹt trong mớ thông tin mà thật giả lẫn lộn. Có nhiều cách để bạn tìm hiểu thông tin:

• Google sẽ giúp bạn tìm mọi thứ, tuy nhiên bạn cần có khả năng phân loại và thẩm định thông tin, điều mà Google vẫn hay thiếu sót.
• Hỗ trợ từ bạn bè, người thân. Nếu xung quanh bạn có nhiều bạn bè làm trong lĩnh vực và am hiểu về bất động sản, tài chính thì hãy nhờ họ trợ giúp thông tin cho bạn

Thẩm định thông tin dự án bất động sản

Sau khi có trong tay thông tin rồi, bước tiếp theo bạn cần là biến thông tin thô đó thành những thông tin chất lượng hơn qua thao tác “thẩm định”. Hiểu nôm na thì thẩm định thông tin là cách bạn rút gọn thông tin thu thập được. Từ đó, phục vụ cho quá trình ra quyết định của bạn sau này. Những lời quảng cáo có cánh về giá, lợi nhuận, tiềm năng hay bất cứ lời hứa hẹn nào cũng cần được kiểm chứng một cách cẩn thận. Bản thân những người làm marketing, môi giới luôn đầy ắp những kỹ thuật marketing để bạn “xuống” tiền.

Các thông tin về vị trí xây dựng, diện tích, kết cấu, tiện ích cần được tìm hiểu kỹ lưỡng và cẩn thận. Bạn cũng nên kiểm tra thông tin quảng cáo có đáng tin cậy hay không.

Xem xét tính pháp lý dự án bất động sản

Thật là nguy hiểm nếu như giao tiền mua nhà cho một công ty địa ốc đang bán chung cư ở một dự án đang rất yếu về mặt pháp lý. Những cuộc hội thảo gặp gỡ, không gian sang trọng của buổi ra mắt thường dễ làm người ta quên đi mất việc xem xét tính vững chắc về mặt pháp lý của một dự án. Cẩn thận vẫn luôn tốt hơn. Hãy yêu cầu nhân viên tư vấn, người môi giới cho bạn xem minh chứng về mặt pháp lý của dự án trước khi tiến hành tìm kiếm những thông tin tiếp theo. Đó vừa là quyền lợi của bạn, vừa là nghĩa vụ của những người làm trong nghề môi giới.

Vậy, một bất động sản (nhà ở) hình thành trong tương lai được bán khi nào?

Điều 55, luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 thể hiện rõ điều kiện để kinh doanh một bất động sản hình thành trong tương lai. Đó là:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt
• Giấy phép xây dựng
• Nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật (tương đương tiến độ dự án)
• Nghiệm thu hoàn thành xong phần móng
• Được cấp phép bán, cho thuê mua

Trên thực tế, nhiều dự án đã rầm rộ mở bán từ khi còn chưa mở móng. Về mặt pháp lý thì rõ ràng là chưa đầy đủ đối với những trường hợp đó. Nói nôm na thì giống như cách người nông dân đang “bán lúa non”. Nhiều người mua cũng hiểu chuyện đó nhưng họ vẫn mua và rất nhiều người thành công. Vì sao vậy? Đó là vì họ có đầy đủ thông tin cần thiết để đặt cược niềm tin vào chủ đầu tư. Đó được gọi là những nhà đầu tư mạo hiểm và họ đã thu lời khá nhiều tiền bởi lẽ giá ban đầu (khi chưa đủ điều kiện bán theo luật) so với giá của căn hộ khi đã hoàn thành chênh nhau có khi tới vài lần. Dù vậy, bên cạnh những nhà đầu tư mạo hiểm thành công thì có rất nhiều người phải ngậm trái đắng khi dự án dở dang hoặc kéo rất dài về thời hạn thực thi.

Ra quyết định cuối cùng cho thương vụ

Sau quá trình tìm hiểu thông tin, bước cuối cùng thuộc về chính bạn: ra quyết định. Để làm được điều đó, việc thu thập và phân tích thông tin cần được tiến hành càng chi tiết càng tốt. Một số câu hỏi bạn cần tự trả lời đó là:

• Dự án có đảm bảo tính pháp lý không (bạn chấp nhận mạo hiểm ở mức nào)
• Giá có hấp dẫn không?
• Vị trí có thuận lợi không?
• Khả năng chi trả có ảnh hưởng thế nào đến dòng tiền của bạn?
• Nếu là đầu tư thì hiệu suất sinh lời dự đoán có cao không?
• ….

Hy vọng rằng, bạn có cái nhìn đầy đủ hơn về việc mua một căn nhà còn chưa hình thành! Điều đó thực sự rất thú vị mà hầu hết trong số chúng ta đều gặp phải ít nhất là một hoặc một vài lần trong đời.