Mua nhà thế chấp ở ngân hàng, chuyện thường gặp tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu bên mua không nắm vững pháp lý. Trên thực tế, rất nhiều trường hợp ngồi nhà đang ở phải đang “thế chấp” ở ngân hàng vì nhiều lý do khác nhau: lấy tiền đầu tư kinh doanh, tái đầu tư sản xuất, nuôi con cái đi học, chữa bệnh bản thân, đầu tư nhà đất theo kiểu “lấy mỡ nó rán nó” và hàng nghìn lý do khác. Khi thế chấp ngôi nhà vẫn chưa giải quyết được nhu cầu về tài chính thì nhiều người đành chọn phương án bán luôn căn nhà đang thế chấp đó vì nhu cầu khá cấp bách: không thể duy trì tiền trả hàng tháng cả lãi và gốc, cần một khoản tiền lớn. Lúc này, thị trường nhà đất sẽ có thêm một sản phẩm nữa khi mà người bán không còn toàn quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt chính tài sản mà họ định bán vì ngôi nhà đang được thế chấp với ngân hàng, nơi đang giữ sổ đỏ của ngôi nhà với một hồ sơ thế chấp còn đang chờ xóa thế chấp.
Mua nhà thế chấp ở ngân hàng có gì lợi ?
Một tài sản để đến được với hồ sơ vay tiền của ngân hàng đều phải trải qua quy trình kiểm định mang đầy tính công thức và được quy định theo luật ở mức rất cao. Hệ thống kiểm định người vay cũng như tài sản thế chấp của ngân hàng hầu như không để lọt người có lịch sử tín dụng xấu hay căn nhà đang thuộc diện quy hoạch hay vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp. Hay nói một cách khác, ngoại trừ việc đang bị thế chấp trong ngân hàng, thì ngôi nhà đó có một bản lý lịch pháp lý khá ổn.
Bất lợi gì khi mua nhà đang thế chấp
Tuy nhiên, cũng tiềm ẩn những rủi ro khi mua nhà thế chấp ngân hàng như nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi với ngân hàng. Ngoài ra, người mua nhà đang thế chấp ngân hàng không biết rõ được thông tin ngôi nhà mình định mua bởi các giấy tờ bản chính của ngôi nhà đều được giữ ở ngân hàng. Thủ tục sang tên chuyển nhượng cũng mất nhiều thời gian hơn bởi cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng.
Nếu phát hiện những dấu hiệu không tốt thì nên bạn cân nhắc không thực hiện giao dịch mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng dù cho ngôi nhà có sáng giá như thế nào để tránh dính bẫy mua nhà thế chấp ngân hàng.
Kinh nghiệm mua nhà đang thế chấp ngân hàng
Như đã nói ở trên, người bán đang bán ngôi nhà đang thế chấp, đồng nghĩa với việc họ bán một thứ mà không hoàn toàn thuộc về họ. Trong ba quyền cơ bản về tài sản là : sở hữu, sử dụng và định đoạt thì lúc này, quyền định đoạt tài sản cần có sự đồng ý của ngân hàng, nơi đang nhận thế chấp tài sản. Việc giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà đất là vô nghĩa bởi bên thế chấp nhà không có quyền bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng.
Cụ thể, theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền: được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Một số thông tin mà bạn cần kiểm tra khi mua nhà mà sổ đỏ thế chấp ngân hàng bao gồm người đứng tên ngôi nhà, đứng tên cả vợ chồng hay đồng sở hữu nhiều người vì nhiều người sẽ phức tạp và có thể xảy ra tranh chấp. Hơn nữa, yêu cầu bản photo sổ đỏ từ bên bán và mang tới cơ quan cấp giấy chứng nhận để xác thực.
Nếu ngân hàng đồng ý để bên thế chấp bán nhà đất thì bạn ký hợp đồng đặt cọc mua nhà thế chấp ngân hàng với bên bán để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Mỗi ngân hàng có thủ tục bán nhà thế chấp khác nhau, vì vậy để đảm bảo mọi chuyện diễn ra thuận lợi hơn bạn có thể liên hệ ngân hàng để hỏi rõ hay thẩm định thủ tục để có phương án phù hợp nhất.
Thủ tục mua nhà thế chấp ngân hàng
Như đã phân tích ở trên, với căn nhà đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng mới được thực hiện việc mua bán này. Đây là thỏa thuận giữa các bên, không trái pháp luật nhưng chỉ nên thực hiện trong các trường hợp sau.
Thứ nhất, bên bán cùng với bên mua và ngân hàng nhận thế chấp tài sản có thể lập thỏa thuận ba bên liên quan việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng.
Nếu số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán tại ngân hàng, bên mua sẽ nộp cho ngân hàng một khoản tiền bằng với số tiền (gốc và lãi) để thanh toán khoản nợ của bên bán. Ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà cho bên bán. Bên bán và bên mua thỏa thuận về việc thanh toán khoản tiền mua nhà còn lại, sau khi đã trừ đi số tiền đã trả nợ cho ngân hàng.
Thứ hai, bên bán thay thế một tài sản bảo đảm khác để thay thế cho ngôi nhà đang thế chấp. Bên bán sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm bằng một tài sản bảo đảm khác và giải chấp căn nhà đã thế chấp trước đó để bán cho bên mua.
Sau khi nhận được giấy tờ nhà, hai bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà theo quy định tại khoản 6 điều 9 thông tư số 24/2014 ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính được sửa đổi bổ sung tại khoản 1 điều 19 Thông tư 2/2015 ngày 27/1/2015 và khoản 4 điều 7 Thông tư số 33/2017 ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng nơi có nhà đất để lập hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bước 2: Một trong hai bên tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Hồ sơ gồm có:
– Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính theo mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã cấp.
– Bản sao có công chứng giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy chứng minh quân đội và sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận.
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng.
Bước 3: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà, đất.
