Bán nhà tìm môi giới hay tự bán?

Môi giới nhà đất là một trong những hoạt động trung gian thương mại theo đó một thương nhân sẽ làm trung gian cho các bên mua và bên bán hàng hóa trong việc đàm phán. Môi giới nhà đất còn đóng vai trò rất quan trọng trong việc giao dịch kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên có một số người hành nghề họ hay gọi những người môi giới này là “cò đất”. Vậy cò đất và những người môi giới có gì khác nhau và họ là ai?

Môi giới nhà đất là ai?

Cò đất là tên gọi phổ biến của những người hành nghề môi giới. Tuy nhiên bản chất của cò đất cũng là hoạt động kinh doanh bất động sản dưới hình thức làm trung gian cho các bên trong giao dịch để hưởng tiền công khi những giao dịch đó hoàn thành.

Nhưng có một điều bạn phải lưu ý rằng mặc dù bản chất là hành nghề môi giới bất động sản thế nhưng họ không được coi là nhà môi giới vì những người này không có chứng chỉ hành nghề môi giới.

Ngoài ra có những cò đất không nắm rõ thủ tục mua bán nên thường sẽ gây nhiều sai sót trong giao dịch bất động sản. Mục tiêu của những người cò đất này là lợi nhuận nên việc bất chấp cung cấp thông tin sai về giá trị…là hoàn toàn có thể xảy ra.

Vậy môi giới nhà đất là ai? Họ có điểm gì khác biệt so với cò đất?

Cá nhân, tổ chức được gọi là nhà môi giới khi có đủ các điều kiện sau:

• Người môi giới phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế;
• Người môi giới không được đồng thời là nhà môi giới, vừa là một bên trong giao dịch kinh doanh bất động sản.

Phân biệt cò đất và môi giới bất động sản chuyên nghiệp

Lưu ý: Nội dung so sánh trên đây mang tính chất tương đối và căn cứ trên hoạt động thực tế của hai đối tượng này trong kinh doanh bất động sản.

Công việc của những người làm nghề môi giới nhà đất là gì?

Thông thường công việc của những người làm nghề môi giới họ sẽ:

• Tìm kiếm khách hàng tiềm năng phù hợp với bất động sản từ các kênh bán hàng như từ mối quan hệ cá nhân, phát tờ rơi, quảng cáo qua facebook, zalo, google ads, seo website,…
• Cung cấp, tư vấn các thông tin về bất động sản bao gồm giá bán , chủ đầu tư, phương thức thanh toán…
• Hỗ trợ các thủ tục liên quan tới mua giới bất động sản
• Duy trì mối quan hệ tốt đẹp với khách hàng cũ để tạo ra những nhóm khách hàng thân thiết
• Thực hiện các chiến lược kinh doanh của ban giám đốc

Thế nào là môi giới nhà đất chuyên nghiệp

Để nhận biết được họ có phải là một người môi giới chuyên nghiệp hay không tôi xin phép gợi ý những yếu tố cần có của một nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp như sau:

• Đầu tiên họ là những người có kiến thức bất động sản cực kì sâu rộng, nắm bắt được xu thế cũng như tình hình của thị trường. Biết được tình hình giao thông, các quy định của dự án cũng như những hỗ trợ từ phía các ngân hàng hay tổ chức tín dụng đối với dự án. Họ còn phải là người biết khai thác nhu cầu thực sự của khách hàng

• Thứ 2 nắm rõ thông tin bất động sản trong khu vực hoạt động nhà môi giới Bất động sản chuyên nghiệp sẽ có kiến thức vững chắc về dự án, chủ đầu tư, cập nhật thông tin về giá cả và những biến động của thị trường trong khu vực hoạt động của mình. Thông tin có thể thu tập qua báo, đài, hội thảo, hiệp hội BĐS, kinh nghiệm thương trường… đây là nguồn thông tin cơ bản và cần thiết khi tư vấn cho khách hàng.

• Thứ 3 muốn bán được hàng thì những kiến thức về sale là không thể thiếu và việc sử dụng marketing để tăng doanh số bạn, phục vụ cho hoạt động sale là rất quan trọng.

• Thứ 4 kiến thức về pháp luật nhà môi giới chuyên nghiệp thì việc chúng ta luôn cập nhật các quy định liên quan đến bất động sản là cực kì quan trọng bởi yếu tố pháp lý ở nước ta luôn thay đổi và điều chỉnh, cũng là nguyên nhân khiến cho một số người không chuyên khó mà có thể cạnh tranh được với các công ty làm ăn bài bản và chuyên nghiệp.

Tại sao cần và khi nào thì không cần tới môi giới nhà đất 

Một câu hỏi được đặt ra ở đây là tại sao bạn cần người môi giới? người môi giới sẽ giúp bạn:

• Thứ nhất bạn sẽ không mất chi phí nào khi làm việc cùng môi giới.

• Thứ 2 môi giới có những thông tin mà bạn không có. Họ có thể truy cập vào bảng hàng để kiểm tra xem căn bạn muốn còn không. Chính sách bán hàng và thanh toán cũng được cập nhật liên tục.

• Thứ 3 người chuyên nghiệp sẽ am hiểu cả những dự án và cơ sở hạ tầng xung quanh, hiểu rõ những quy trình giao dịch phức tạp đưa ra những phân tích giúp bạn lựa chọn căn hộ phù hợp nhất.

• Thứ 4 nếu bạn mới mua nhà lần đầu, môi giới có thể chỉ cho bạn một số kiến thức và kinh nghiệm chuyên môn hữu ích mà bạn chưa biết.

• Thứ 5 môi giới đã tiếp xúc và làm việc với rất nhiều khách hàng, họ đã có rất nhiều kinh nghiệm. Họ sẽ giúp bạn giải quyết những vấn đề phát sinh đồng thời sẽ luôn bên cạnh bạn trong quá trình mua nhà.

Nếu bạn đã có sẵn vốn kiến thức kinh nghiệm am hiểu về lĩnh vực bất động sản chẳng hạn bạn nắm rõ những điểm mạnh của ngôi nhà đó hay bạn không muốn chịu chi phí dịch vụ … thì lúc này bạn không cần tới người môi giới.

Thù lao cho môi giới nhà đất được quy định trong luật, và con số thù lao hiện tại bao nhiêu?

Thông thường lương cơ bản của nghề môi giới bất động sản tùy theo từng công ty giao động chỉ từ 3-5 triệu hoặc có thể không có lương cơ bản. Ngược lại phí môi giới từ một giao dịch thành công tương đối cao.

Ví dụ: bạn bán một căn biệt thự có giá 15 tỷ thì phí hoa hồng của bạn sẽ giao động từ 200-300 triệu. Điều này bằng lương một năm rưỡi của một nhân viên văn phòng

Nhưng lương cứng của nhân viên kinh doanh bất động sản có ký hợp đồng lao động với doanh nghiệp thì đảm bảo không được thấp hơn mức lương tối thiểu vùng quy định tại Nghị định số 90/2019/NĐ-CP ngày 15/11/2019 của Chính phủ; trường hợp tính chất công việc đòi hỏi người lao động đã qua học nghề, đào tạo nghề thì lương cứng phải cao hơn ít nhất 7% so với mức lương tối thiểu vùng. Đối với hoa hồng của nhân viên kinh doanh bất động sản thì pháp luật không quy định, mà tùy vào chính sách của doanh nghiệp

Nhân viên kinh doanh bất động sản làm việc tại vùng I  thì mức lương cứng tối thiểu là 4.420.000 đồng/tháng, vùng II 3.920.000 đồng/tháng, vùng III là 3.430.000 đồng/tháng, vùng IV là 3.070.000 đồng/tháng. Trường hợp tính chất công việc đòi hỏi nhân viên kinh doanh bất động sản đã qua học nghề, đào tạo nghề thì lương cứng phải cao hơn ít nhất 7% so với mức nêu trên. Để biết doanh nghiệp mình đang làm việc thuộc vùng nào thì các bạn cần tra cứu tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 90/2019/NĐ-CP ngày 15/11/2019 của Chính phủ.

Ví dụ: ở TP.Hồ Chí Minh, trừ huyện Cần Giờ thuộc vùng II còn tất cả các quận, huyện còn lại thuộc vùng I.

Một số lưu ý khi làm việc với môi giới nhà đất

Với chuyên môn kinh nghiệm người môi giới sẽ tìm được những căn nhà vừa ý với khách hàng của mình. Đây là một hình thức được rất nhiều người lựa chọn trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên bạn cũng phải cần lưu ý một số điểm khi hợp tác với các nhà môi giới để kết quả không như mong muốn.

Bạn cần phải biết phân biệt giữa môi giới tự do và môi giới chuyên nghiệp:

• Đối với những người môi giới tự do còn gọi là cò đất họ sẽ không có giấy tờ, giấy chứng nhận, đồng thời họ thường tìm kiếm thông tin trôi nổi từ những mối quan hệ.
• Đối với những người môi giới chuyên nghiệp họ có giấy tờ, có hồ sơ, giấy phép kinh doanh rõ ràng đồng thời họ chịu sự quản lí của đơn vị và có sàn giao dịch cụ thể.

Làm rõ các khoản chi phí giấy tờ: Khi làm việc với môi giới điều cần thiết ở đây là sự rõ ràng trong các con số được đưa ra. Trong trường hợp bạn thấy môi giới không thể công khai, có thái độ lấp liếm, hãy chấm dứt làm việc với môi giới đó.

Xác thực những thông tin từ môi giới: Nhiều người môi giới tự do chưa có kinh nghiệm sẽ mơ hồ về các lĩnh vực liên quan đến sản phẩm và chính sách pháp lý. Họ đưa ra những con số hay nhận xét thiếu trung thực, hình ảnh cóp nhặt, chắp vá để đánh lừa tâm lý ham rẻ của khách hàng.

Vì thế, khi làm việc cùng môi giới bạn hãy kiểm tra lại số liệu mà họ đưa ra, tìm hiểu số dự án, nhà đất mà môi giới đã bán được trong những năm qua.

Bên cạnh đó, khi mua bán với môi giới bạn nên đặt câu hỏi cho họ, xem xét nguyên nhân vì sao chủ cũ lại bán nhà đất, giá cả những dự án xung quanh, trong thời gian tới có những dự án nào ở khu vực được hình thành,…

Một số hình thức mua bán không qua môi giới nhà đất

Với nhiều người thì việc săn những căn nhà giá rẻ không qua môi giới là lựa chọn an toàn và sẽ giảm được các chi phí dịch vụ điều này đồng nghĩa với việc họ sẽ gánh chịu rủi ro cao. Tuy nhiên tôi sẽ chỉ cho bạn những mẹo giúp các bạn mua nhà không qua môi giới giúp tăng tỉ lệ thành công, giảm rủi ro.

Cách săn nhà giá rẻ không qua môi giới

• Giới thiệu của bạn bè người thân
• Đăng tin cần mua nhà đất hoặc tìm kiếm các tin rao bán nhà đất tại các tờ rơi dán ở khu vực bạn cần mua bán hay thông qua các website bất động sản, mạng xã hội để tiếp cận nhiều bất động sản và chọn lọc thông tin bất động sản phù hợp, khảo sát thực tế.
• Tìm hiểu thông tin dự án tại các đơn vị phát triển phân phối dự án trực tiếp của chủ đầu tư, tin bất động sản trên báo…

Những lưu ý khi mua nhà không qua môi giới: để có thể mua nhà đất không qua môi giới thì người mua luôn luôn phải nắm rõ, kiểm tra các yêu cầu thông tin quan trọng sau:

• Thứ nhất, lựa chọn vị trí nhà đất phù hợp với nhu cầu sử dụng, giá tiền và phong thủy.

• Thứ hai, luôn tìm hiểu kỹ càng các vấn đề pháp lý nhà đất, giúp bảo vệ quyền lợi về sở hữu nhà đất khi giao dịch như:

– Sổ đỏ: sở hữu chính chủ, có đồng sở hữu không

– Quy hoạch của bất động sản

– Thế chấp bất động sản đang mua bán

– An toàn pháp lý trong giao dịch mua bán: Ngoài kiểm tra pháp lý bất động sản mua bán thì người mua cần nắm rõ và nên thực hiện các thủ tục pháp lý quy định về ký kết hợp đồng:

Cảm ơn bạn đã xem bài viết của tôi. Hy vọng bài viết này sẽ hữu ích đối với những dự định của bạn trong tương lai.