Khái niệm hợp đồng mua bán nhà đất
Hợp đồng mua bán nhà đất được quy định trong bộ luật dân sự 2015. Bản chất là một loại hợp đồng mua bán tài sản. Tài sản ở đây là nhà đất, được thể hiện trên sổ đỏ.
Theo điều 385 Bộ Luật Dân Sự 2015 thì “Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về sự xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”
Hợp đồng mua bán nhà đất (tài sản) được quy định tại điều 430 cũng tại bộ luật này. “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”.
Những điều cần biết về hợp đồng mua bán nhà đất
Quy định chung về hợp đồng mua bán nhà đất
Về giá và phương thức thanh toán.
Theo Điều 433 Bộ luật Dân sự 2015 thì giá, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó.
Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng về giá, phương thức thanh toán thì giá được xác định theo giá thị trường, phương thức thanh toán được xác định theo tập quán tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà đất
Về thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất
Theo Điều 434 Bộ luật Dân sự 2015, thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
Khi các bên không thỏa thuận thời hạn giao tài sản thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.
Bên mua thanh toán tiền mua theo thời gian thỏa thuận. Nếu không xác định hoặc xác định không rõ ràng thời gian thanh toán thì bên mua phải thanh toán ngay tại thời điểm nhận tài sản mua hoặc nhận giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Về địa điểm giao tài sản.
Theo Điều 435 Bộ luật Dân sự 2015, địa điểm giao tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì áp dụng quy định tại Khoản 2 Điều 277 Bộ luật Dân sự 2015. Trong trường hợp là nhà ở thì địa điểm giao tài sản là nơi có nhà ở.
Về phương thức giao tài sản.
Theo Điều 436 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được giao theo phương thức do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì tài sản do bên bán giao một lần và trực tiếp cho bên mua.
Trường hợp theo thỏa thuận, bên bán giao tài sản cho bên mua thành nhiều lần mà bên bán thực hiện không đúng nghĩa vụ ở một lần nhất định thì bên mua có thể hủy bỏ phần hợp đồng liên quan đến lần vi phạm đó và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Về bảo hành.
Theo quy định tại Điều 446 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có nghĩa vụ bảo hành đối với vật mua bán trong một thời hạn, gọi là thời hạn bảo hành, nếu việc bảo hành do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Thời hạn bảo hành được tính kể từ thời điểm bên mua có nghĩa vụ phải nhận vật.
Trong thời hạn bảo hành, nếu bên mua phát hiện được khuyết tật của vật mua bán thì có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa không phải trả tiền, giảm giá, đổi vật có khuyết tật lấy vật khác hoặc trả lại vật và lấy lại tiền theo quy định tại Điều 447 Bộ luật Dân sự 2015.
Thời điểm chịu rủi ro
Nhà ở là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Do đó, căn cứ theo Khoản 2 Điều 441 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Mua trả chậm, trả dần.
Theo Điều 453 Bộ luật Dân sự 2015, các bên có thể thỏa thuận về việc bên mua trả chậm hoặc trả dần tiền mua trong một thời hạn sau khi nhận tài sản mua. Bên bán được bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản bán cho đến khi bên mua trả đủ tiền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Hợp đồng mua trả chậm hoặc trả dần phải được lập thành văn bản. Bên mua có quyền sử dụng tài sản mua trả chậm, trả dần và phải chịu rủi ro trong thời gian sử dụng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Chuộc lại tài sản đã bán.
Căn cứ Điều 454 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại. Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản,
Trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Nội dung hợp đồng mua bán nhà đất
Cơ sở pháp lý :
+ Khoản 1 Điều 123, Điều 121 Luật Nhà ở 2014.
+ Điều 18, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014
Nội dung:
- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; …
- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Cam kết của các bên;
- Các thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Tham khảo: có thể bạn đang tìm kiểm mẫu hợp đồng mua bán nhà đất , tải mẫu hợp đồng mua bán đất, giấy mua bán đất, mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Xin lưu ý, trên đây là mẫu hợp đồng mua bán nhà đất mẫu, có thể sẽ khác tuỳ vào loại tài sản và tình hình mua bán thực tế. Văn phòng công chứng sẽ giúp hai bên hoàn thành hợp đồng với các thông tin phù hợp nhất.
Cùng là một loại văn bản thì có nhiều tên gọi khác nhau: mẫu hợp đồng mua bán đất, hợp đồng đặt cọc mua đất, giấy chuyển nhượng đất, giấy bán đất, giấy tờ mua bán đất, giấy sang nhượng đất, hợp đồng chuyển nhượng đất, giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
Đối với hình thức mua bán viết tay (nghĩa là hai bên cam kết và thoả thuận ký bằng một văn bản viết tay hoặc đánh máy mà thường là không thông qua công chứng vì lý do nào đó) thì thường dành cho cá nhân môi giới kiểu “qua tay kiếm ngay trăm triệu”, dễ mang đến rủi ro cho các bên và những tranh tụng về sau.
Thực tế hình thức này rất nhiều, bản thân tôi thì không thích cách này lắm vì nó khá mạo hiểm. Đối với người mua bán qua hình thức này thì sử dụng mẫu giấy chuyển nhượng đất viết tay. Tên gọi khác thường gặp là: hợp đồng mua bán đất viết tay với các mẫu đơn mua bán đất, mẫu giấy bán đất, giấy mua bán đất viết tay
Đặt cọc mua bán bất động sản
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì khái niệm đặt cọc được quy định cụ thể như sau:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trong giao dịch mua bán tài sản là bất động sản, việc đặt cọc là phổ biến được thực hiện thông qua hợp đồng đặt cọc. Các hình thức phổ biến là hợp đồng đặt cọc mua nhà, hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
Nếu bạn đang tìm kiếm mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất (hay mẫu giấy mua bán đất), mẫu giấy mua bán đất viết tay thì có thể tải ở ngay bên trên với nội dung thêm bớt tuỳ chọn cho đúng ý muốn của mình.
Xem thêm : Đặt cọc mua nhà đất tại dự án bất động sản
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Phí công chứng theo quy định tại Điều 56 Luật Công chứng năm 2014 là khoản phí người yêu cầu công chứng phải nộp khi làm thủ tục công chứng, bao gồm phí công chứng hợp đồng, giao dịch, phí lưu giữ di chúc, phí cấp bản sao văn bản công chứng.
Như vậy, phí công chứng hợp đồng mua bán nhà, đất là khoản phí mà tổ chức, cá nhân khi yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà, đất phải nộp khi yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà, đất.
Theo Luật Quang Huy, phí công chứng và thù lao công chứng là hai khái niệm khác nhau nhưng dễ hiểu lầm nên khi tìm hiểu về khái niệm phí công chứng, ta tìm hiểu thêm về khái niệm thù lao công chứng để tránh được nhầm lẫn.
Thù lao công chứng là khoản tiền mà người yêu cầu công chứng phải trả cho tổ chức hành nghề công chứng theo quy định tại khoản 2 Điều 67 Luật Công chứng năm 2014, gồm những việc sau :
- Soạn thảo hợp đồng, giao dịch, đánh máy, sao chụp
- Thực hiện công chứng ngoài trụ sở theo yêu cầu của người yêu cầu công chứng.
- Thực hiện xác minh, giám định theo yêu cầu của người yêu cầu công chứng.
- Các việc khác liên quan đến việc công chứng.
Cơ sở pháp lý áp dụng phí công chứng
- Luật Đất đai năm 2013
- Luật công chứng năm 2014
- Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thể công chứng viên
Thủ tục công chứng
Theo quy định tại Điều 40 Luật công chứng 2014 người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng, gồm các giấy tờ sau đây:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
- Dự thảo hợp đồng, giao dịch (nếu có);
- Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng (Bản sao Giấy đăng ký kết hôn, Giấy khai sinh…)
Thủ tục công chứng được thực hiện tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng có trụ sở tại tỉnh nơi có đất.
Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng, trừ trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở tổ chức hành nghề công chứng.
Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Theo quy định tại điểm a3 khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC , mức thu phí công chứng mua bán nhà, đất được tính trên giá trị chuyển nhượng, cụ thể như sau:
- Dưới 50 triệu đồng mức thu là: 50.000 đồng.
- Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng mức thu là: 100.000 đồng
- Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng mức thu là 0,1% x Giá trị tài sản hoặc hợp đồng giao dịch
- Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng mức thu là 1.000.000 đồng + 0.06%x Giá trị tài sản hoặc hợp đồng giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng.
- Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng mức thu là 2.200.000 đồng + 0,05% x Giá trị tài sản hoặc hợp đồng giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng.
- Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng mức thu là: 3.200.000 đồng + 0,04% x Giá trị tài sản hoặc hợp đồng giao dịch vượt qua 05 tỷ đồng.
- Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng mức thu là: 5.200.000 đồng + 0,03%x Giá trị tài sản hoặc hợp đồng giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
- Trên 100 tỷ đồng thì mức thu là: 32.200.000 đồng + 0,02%x Giá trị tài sản hoặc hợp đồng giao dịch vượt quá 100 tỷ. Trường hợp này mức thu tối đa là 70.000.000 đồng.
Ngoài ra, khi hai bên chủ thể trong giao dịch mua bán nhà đất không tự chuẩn bị hợp đồng mẫu, mà yêu cầu công chứng viên soạn thảo hợp đồng, giao dịch, đánh máy, sao chụp, thực hiện công chứng ngoài trụ sở theo yêu cầu của người yêu cầu công chứng, thực hiện xác minh, giám định theo yêu cầu của người yêu cầu công chứng.
Các việc khác liên quan đến việc công chứng thì phải trả thêm khoản thù lao công chứng. Mức thù lao công chứng được quy định tại điều 67 Luật Công chứng 2014 như sau:
- UBND tỉnh căn cứ vào tình hình của địa phương mình đưa ra mức trần thu lao công chứng
- Tổ chức hành nghề công chứng đưa ra thù lao công chứng của tổ chức mình, niêm yết công khai tại trụ sở của mình. Mức thù lao này không được vượt quá mức trần do UBND cấp tỉnh quy định.
Một số điều tóm gọn lại đối với hợp đồng mua bán nhà đất
Phải lập thành văn bản có chứng thực
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Để làm được điều này, hai bên cần tới làm thủ tục tại văn phòng công chứng. Trong nhiều trường hợp, việc sử dụng hình thức “giấy tay” sẽ là khởi đầu của rất nhiều rắc rối pháp lý về sau bởi pháp luật không thừa nhận tính hợp pháp của giao dịch
Văn bản thoả các yếu tố pháp lý
Quy định về hợp đồng mua bán nhà có tại Bộ luật dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành (Thông tư hướng dẫn thi hành luật)
Giá trên hợp đồng và giá thực tế có thể khác nhau
Giá mua bán nhà do các bên thoả thuận, điều này được luật cho phép. Tuy nhiên, khi tính phí, thuế thì cơ quan Nhà nước sẽ tính theo bảng giá nhà đất tại địa phương – nếu các bên thỏa thuận hay ghi trong hợp đồng giá bán thấp hơn bảng giá của Nhà nước.
Điều này có nghĩa là nhà nước công nhận giao dịch dựa trên số tiền được thể hiện trong hợp đồng. Nếu không có lý do thực sự đặc biệt, tốt nhất là nên ghi đúng giá mua bán trong hợp đồng, để ngừa những rắc rối.
Thẩm định thật kỹ thông tin, nhất là yếu tố pháp lý
Trước khi mua bán nhà, việc kiểm tra, thẩm định bất động sản (xem có đầy đủ và hợp pháp không, có bị giải tỏa, vướng quy hoạch) là những điều tối quan trọng. Tốt nhất là nên nhà người có kinh nghiệm và kiến thức về việc này (như luật sư) giúp đỡ.
Xem thêm: thẩm định thông tin bất động sản. Bài viết này cung cấp thông tin đầy đủ, chi tiết về các thông tin mà người mua cần phải để ý và xem xét kỹ trước khi quyết định mua bất kỳ một bất động sản nào. Nếu bạn là người mới, khuyên đọc kỹ bài này
Mua trả chậm
Việc mua bán nhà ở trả chậm hoặc trả dần do các bên thoả thuận và được ghi trong hợp đồng mua bán nhà. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà ở còn trong thời gian bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc các bên có thoả thuận khác.
Cũng trong thời gian này, bên bán bảo lưu quyền sở hữu tài sản tạm thời.
Đối với tài sản chung nhiều chủ sở hữu
Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản. Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Các chủ sở hữu nhà ở nhà ở thuộc sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác. Trường hợp phổ biến là mua một ngôi nhà gồm nhiều thế hệ cùng đứng tên tài sản, một hoặc nhiều thành viên không có mặt vì nhiều lý do khác nhau : đã qua đời, sinh sống nơi khác, đi vắng,…
Đối với tài sản đang được cho thuê
Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở.
Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác về thời hạn.
Thời điểm chuyển giao tài sản
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch về mua bán nhà ở tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp mua bán nhà ở mà một bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thoả thuận trong hợp đồng.
Công chứng là bắt buộc và dễ thực hiện
Văn phòng công chứng có thể “lo” cho hai bên chuẩn bị mẫu văn bản và hướng dẫn cần thiết để giúp cho việc ký kết thuận lợi, đúng luật mà đỡ công sức cho cả hai bên mua và bán. Ngoài việc thu khoản phí công chứng thì họ sẽ thu thêm khoản thù lao công chứng cho việc này theo bảng giá có sẵn.
Để hoàn thành bài viết này, xin chân thành cảm ơn các đồng nghiệp, tác giả và trang mạng khác đã cung cấp thông tin bổ ích.
(1) Luật Việt Nam, luatvietnam.vn
(2) Luật Minh Khuê, Luatminhkhue.vn
và một số tác giả khác.
