Nhà ở xã hội là gì? Những điều cần biết trước khi mua nhà ở xã hội

Nhiều người mong muốn tìm mua cho mình nhà ở dạng xã hội nhưng vẫn đắn đo không biết rằng mình có đủ điều kiện được mua hay không? Hay những thông tin cần thiết liên quan về dạng nhà ở này quá chung chung khiến bạn vẫn còn phân vân. Trong bài viết hôm nay Quỳnh muốn gửi đến các bạn đọc những thông tin chi tiết về dạng nhà ở xã hội này. Hy vọng bài viết dưới đây sẽ hữu ích đối với các bạn.

1. Nhà ở xã hội là gì?

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 quy định về nhà ở xã hội cụ thể như sau:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.”

 Điều này có thể được hiểu như sau nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp… và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.

Về mặt bản chất nhà ở xã hội là nhà ở, chịu sự điều chỉnh của Luật nhà ở và các pháp luật khác có liên quan trong việc: sở hữu, mua bán, cho thuê, cho thuê mua

2. Ai được mua nhà ở xã hội

Theo điều luật nhà ở năm 2014, những đối tượng dưới đây được mua, thuê nhà ở xã hội bao gồm:

• Người có công với cách mạng;
• Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
• Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
• Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

Ngoài những đối tượng nêu trên thì các đối tượng sau cũng được ưu tiên mua nhà ở xã hội đó là:

• Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc CAND và QĐND;
• Cán bộ, công chức, viên chức;
• Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở…

• Dự án NOXH được mở bán khi nào (tương tự như nhà ở hình thành trong tương lai, kèm điều kiện)

3.Dự án NOXH được mở bán khi nào?

Căn cứ theo Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, theo đó chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công.

Ngoài ra theo điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực từ 1/7/2015 thì Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

3. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

4.Một số điểm khác biệt về nhà ở xã hội so với nhà ở thương mại

5.Thủ tục mua, thuê mua NOXH

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị mua, thuê mua nhà ở xã hội

Căn cứ Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP và Điều 10 Thông tư 20/2016/TT-BXD, đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội nhưng chưa được hưởng phải chuẩn bị hồ sơ với các giấy tờ như sau:

– Đơn đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà ở theo mẫu;

– Giấy tờ chứng minh về điều kiện cư trú;

– Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua nhà;

– Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Căn cứ khoản 1 Điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, người có nhu cầu nộp hồ sơ cho chủ đầu tư.

Người nhận hồ sơ phải ghi giấy biên nhận, nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì người nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi rõ lý do chưa giải quyết và trả lại cho người nộp hồ sơ để thực hiện việc bổ sung, hoàn thiện.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng có trách nhiệm gửi danh sách các đối tượng dự kiến được giải quyết mua, thuê, thuê mua theo thứ tự ưu tiên (trên cơ sở chấm điểm theo quy định) về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra, nhằm loại trừ việc người được mua, thuê, thuê mua được hỗ trợ nhiều lần.

Trường hợp đối tượng dự kiến được mua, thuê, thuê mua theo danh sách do chủ đầu tư lập mà đã được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở theo quy định hoặc đã được mua, thuê, thuê mua tại dự án khác thì Sở Xây dựng có trách nhiệm gửi văn bản thông báo cho chủ đầu tư biết để xóa tên trong danh sách được mua, thuê, thuê mua.

Lưu ý: sau 15 ngày làm việc kể từ khi nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi thì chủ đầu tư thông báo cho các đối tượng được mua, thuê, thuê mua trong dự án của mình đến để thỏa thuận, thống nhất và ký hợp đồng.

6.Sử dụng đòn bẩy tài chính (vay tiền) khi mua NOXH

Chúng ta có thể hiểu đơn giản rằng: đòn bẩy tài chính là việc sử dụng vốn vay để đầu tư thay vì sử dụng hoàn toàn vốn tự có để đem lại lợi nhuận cho mình, việc sử dụng đòn bẩy tài chính khôn ngoan sẽ giúp mang lại nguồn lợi rất lớn. Nôm na là bỏ ra ít nhưng được nhiều hơn

Điều này đem lại rất rất nhiều lợi ích cho bạn (với tư cách là doanh nghiệp) sử dụng đòn bẩy tài chính như là “Lá chắn thuế”. Bởi vì, khoản tiền lãi vay phải trả được coi là khoản chi phí hợp lý và được tính trừ vào thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp. Giúp số tiền thuế doanh nghiệp phải nộp ít đi, làm gia tăng lợi nhuận.

Ngoài ra, đòn bẩy tài chính còn được xem như là một công cụ thúc đẩy lợi nhuận sau thuế từ vốn của chủ sở hữu, vừa là một công cụ kìm hãm sự gia tăng đó. Sự thành công hay thất bại đều nhờ vào sự khôn ngoan của người dùng khi lựa chọn cơ cấu tài chính, khả năng gia tăng lợi nhuận là điều mong ước của người dùng, trong đó đòn bẩy tài chính là một công cụ rất ưa dùng.

Một số lưu ý nhỏ sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính:

• Việc lựa chọn nguồn vốn phải hết sức cẩn thận, nếu vốn lãi suất cao thì nguồn lợi nhuận sẽ bị giảm, ngoài ra nếu lãi suất cao như vậy thì khi gặp phải rủi ro bạn sẽ không đủ khả năng để chi trả lãi suất.
• Nếu bạn thiếu định hướng hay chỉ cần tính toán sai thì việc làm ăn của bạn sẽ gặp khó khăn dẫn đến tình trạng ngưng đọng vốn thậm chí khi bạn không kịp xoay sở để chi trả thì khả năng trắng tay rất là cao

7. Một số lưu ý quan trọng khi mua bán NOXH

Điều kiện mua bán

Điều kiện mua NOXH: căn cứ khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở 2014, đối tượng thuộc số thứ tự 1, 4, 5, 6, 7, 8 và 10 trong bảng trên thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập như sau:

Điều kiện 1: Điều kiện về nhà ở: Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực (trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân dưới 10 m2/người).

Điều kiện 2: Điều kiện về cư trú: Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố nơi có nhà ở xã hội, trừ trường hợp theo thứ tự thứ 9.

Điều kiện 3: Điều kiện về thu nhập: Đối với đối tượng theo thứ tự 4, 5, 6 và 7 tại bảng trên thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Nói cách khác, phải là người có thu nhập hàng tháng từ 11 triệu đồng trở xuống (132 triệu đồng/năm) nếu không có người phụ thuộc.

Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.

Điều kiện bán NOXH: Căn cứ theo Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, cụ thể:

Điều 19. Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội

Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội đư ợc phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.

5. Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

• Như vậy, sau 5 năm từ thời điểm thực hiện xong nghĩa vụ tài chính và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bạn có thể bán, cho thuê hoặc thế chấp quyền sở hữu nhà ở của mình. Trường hợp bán lại quyền sở hữu nhà ở thì giá mua bán do các bên thỏa thuận.

Một số hình thức lách mua bán NOXH

Hiện nay có rất nhiều hình thức lách luật mua bán nhà ở xã hội nhưng phổ biến nhất vẫn là cách “lách luật” mua bán nhà bằng: Lập vi bằng, hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng ủy quyền, lập di chúc cho người mua… tuy nhiên hình thức mua bán này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro có thể xảy ra. Cụ thể, người mua lại suất nhà ở xã hội sẽ luôn gặp bất lợi tiền mua nhà dù đã thanh toán đủ cho người bán thì người mua vẫn phải chờ 5 năm mới được sang tên sở hữu căn NƠXH (khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014).

Vì vậy, người dân không nên mua lại nhà ở xã hội bằng hình thức lập vi bằng hay hợp đồng hứa mua hứa bán đây là loại hình mua bán hình thành trong tương lai sẽ không có gì được chắc chắn vì nó không phải là giao dịch đảm bảo nên người mua sẽ bị rủi ro khi xảy ra tranh chấp.

Ngoài ra, hình thức mua bán bằng cách lập di chúc thì càng rất rủi ro cho người mua bởi vì di chúc là thể hiện ý chí của người lập, nên người bán dễ dàng hủy di chúc.

 Bên cạnh đó, việc mua bán bằng hình thức hợp đồng ủy quyền thì có thể xảy ra rủi ro khi người ủy quyền chết. Vì khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt, khi đó người mua lại sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa, người mua lại có thể mất trắng tiền đã trả (khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015.

Rủi ro khi mua NOXH sai luật

Theo khoản 5, Điều 19 của Nghị định 100/2105/NĐ-CP quy định: “ trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.”

Tuy nhiên, nhiều cá nhân vì muốn kiếm thêm lợi nhuận mà sau khi hết thời hạn 5 năm đã tiến hành “lách luật” bằng hình thức hợp đồng ủy quyền, di chúc hay hợp đồng hứa mua hứa bán, lập vi bằng… người mua lại NOXH có thể gặp nhiều rủi ro về sau:

• Đối với hình thức lập vi bằng và hợp đồng hứa mua hứa bán: khả năng lấy lại tiền cọc tiền là không thể hay trường hợp bị cơ quan chức năng phát hiện còn có thể bị xử lý theo quy định.
• Còn với việc lập di chúc, lại càng rủi ro, vì di chúc thể hiện ý chí của người lập, việc này có thể thay đổi.

Ưu- nhược điểm của NOXH

Ưu điểm NOXH

• Giá nhà ở xã hội sẽ rẻ hơn, được vay lãi xuất thấp, thanh toán nhẹ.
• Phí quản lý chung cư rẻ, hệ thống tiện ích tốt, chất lượng quản lý công trình ổn định.
• Những cá nhận có thu nhập kinh tế thấp vẫn có thể sở hữu nhà ở xã hội có cơ hội được sinh hoạt, sở hữu các căn nhà chất lượng, dịch vụ tốt.

Nhược điểm NOXH:

• Các dự ăn NOXH thường sẽ ở xa trung tâm thành phố, có thể có những căn hộ tiện ích và nội thất cũng sẽ không tốt như mong đợi từ nhiều nguyên nhân.
• Thủ tục mua nhà rắc rối, hồ sơ phức tạp.
• Không thể thế chấp ngân hàng ngoài trừ trường hợp bạn vay mua chính căn nhà đó
• Chất lượng dịch vụ không được đảm bảo.