Nhà đất là tài sản rất giá trị và có thể được thế chấp ở ngân hàng để vay tiền. Từng có một khoảng thời gian làm ở ngân hàng Công Thương (Vietinbank), tôi nhận thấy có một vài đặc điểm chung của khách hàng khi đi thế chấp sổ đỏ để vay tiền, trong đó có những cách hiểu chưa đúng.
Mục đích vay tiền chưa rõ ràng
Đây là việc khá thường thấy, vay tiền để làm một đằng thì nói một nẻo. Mục đích có thể là vay tiền về để trang trải cuộc sống, nuôi con đi học ở xa, vay tiền để mua cái này cái kia, cũng có khách vay tiền để tái đầu tư sản xuất như mua phân bón, máy móc. Có khách thì vay tiền để mua thêm lô đất mới. Khi được anh em tín dụng hỏi sơ bộ thông tin thì rất nhiều khách hàng không nói thẳng vào mục đích của mình mà trả lời một cách rất chung chung kiểu:
- Anh cần tiền để làm một số việc
- Anh thế chấp sổ đỏ đây, anh trả đủ là được mà
- Anh chị cần vay để bổ sung tiền cho hàng ngày (nôm na là bổ sung vốn lưu động cho buôn bán)
Ngân hàng họ không thể cho một người vay tiền để làm việc phạm pháp được, dù bạn có bao nhiêu cái sổ đỏ đi chăng nữa. Trên hồ sơ giấy tờ, mục đích sử dụng tiền vay phải dành cho việc hợp pháp, sinh lời để tiền đó một mặt phải đóng góp cho sự phát triển của xã hội, một mặt phải có nguồn quay về để giúp ngân hàng bảo toàn vốn và sinh lời.
Phương án sử dụng vốn hợp lý là yếu tố quan trọng
Về mặt lý thuyết, việc sử dụng tiền vay (trong trường hợp được vay) như thế nào là việc của khách hàng và phải được ngân hàng đồng thuận, làm cơ sở cho việc xét duyệt phương án vay tiền. Trên thực tế, khách hàng làm gì với số tiền đó là quyền của họ và ngân hàng họ cũng chẳng quá quan tâm đến việc này, họ chỉ quan tâm đến việc trả đúng, trả đủ theo lịch trả tiền là được. Cái mà gọi là kiểm tra việc thực hiện phương án sử dụng vốn vay mang tính chất của một thủ tục bắt buộc nhiều hơn là để thực sự giám sát xem tiền mà ngân hàng giải ngân đã đi đâu, có đúng không.
Vì vậy, dù mục đích của việc thế chấp sổ đỏ đi vay vốn có là gì đi nữa, bạn với tư cách là người đi vay cần phải chuẩn bị một phương án vay vốn hợp lý. Ngân hàng đương nhiên họ hiểu điều đó, thông thường sẽ tư vấn cho bạn cách triển khai một phương án sử dụng vốn vừa hợp lý vừa đúng thủ tục, trong trường hợp quả thực bạn đang cần tiền để làm một việc gì đó mà không đúng với phương án sử dụng vốn vay đã cung cấp cho ngân hàng.
Ví dụ, khi nhà nước thắt chặt dòng tiền đổ vào bất động sản (thu hẹp room) mà bạn muốn thế chấp sổ đỏ để mang tiền đi đặt cọc một miếng đất khác, thì e là phương án sử dụng vốn vay này khó mà được ngân hàng phê duyệt. Lúc này, bạn phải thay thế một phương án khác, ví dụ để bổ sung vốn lưu động cho kinh doanh hay trả tiền nhà cung cấp (ngân hàng thay vì giải ngân khoản cho vay cho chính bạn – người đi vay, thì họ sẽ giải ngân cho người bán)
Ngân hàng rất quan tâm bạn là ai
Đây là thông tin định tính của khách hàng mà ngân hàng họ luôn tìm hiểu kỹ. Việc tìm hiểu thông tin dạng này thường qua một số kênh thông tin sau:
Nhà ở đâu, bố mẹ vợ chồng con cái làm gì, vợ chồng có hay đánh cãi chửi nhau không, ông này có cờ bạc rượu chè không. Tức là những thông tin rất đời thường như thế sẽ được gom lại, sau đó sẽ phác thảo khá tổng quát về một người đang có ý định vay tiền.
Làm sao để tìm được thông tin đó?
Dễ thôi, xuống thực địa! Tức là tìm hiểu qua hàng xóm, bạn bè, các mối quan hệ khách hàng thân quen, thì sẽ ra ngay nhiều thông tin về người được thẩm định
Nói đến đây có thể nhiều người sẽ thấy khó tin nhưng đó là sự thật. Thật là rất khó để một người say sưa tối ngày có thể làm ra tiền đều đặn để hàng tháng trả tiền, dù nhà đang có vài sổ đỏ thật đấy. Sếp tôi cũng sẽ từ chối ngay một ông chồng đang muốn đi vay tiền trong khi bà vợ ở nhà rất thích tụm 5 tụm 7 bài bạc.
Thật tuyệt vời nếu như người muốn vay tiền có một bản lý lịch khá “sạch”. Vậy nên để được ngân hàng đánh giá cao hệ số tín nhiệm, trước hết người đi vay phải là một người khá ổn ở địa phương, ngoài ra một người càng có nhiều uy tín trong xã hội, càng được đánh giá cao hơn những người có uy tín thấp. Hãy thử hình dung, khách hàng là giáo viên có chồng là quân nhân chuyên nghiệp trong quân đội, con cái học hành bài bản, đi thế chấp sổ đỏ ngân hàng của chính ngôi nhà họ đang ở thì có an toàn hơn cho ngân hàng hay không ?
Phải chứng minh được nguồn tiền trả nợ
Hầu như tất cả các hợp đồng tín dụng đều phải trả đều hàng tháng. Nếu có ân hạn thì cũng là ân hạn gốc hoặc lãi để giảm số tiền phải trả trong thời gian đầu khi mà tiền vay chưa thể tạo ra tiền trong thời gian ngắn. Vì thế, người vay phải cho ngân hàng thấy được thu nhập hàng tháng để làm nguồn tiền trả nợ cho ngân hàng: ví dụ như
Khoản thu nhập hàng tháng của hai vợ chồng
Thu hoạch mùa màng
Khi người vay tự tin và chứng minh được khả năng trả nợ trong tương lai thì ngân hàng cũng dễ cho vay hơn. Ngược lại, với những khách hàng có nguồn thu nhập không ổn định thì đồng nghĩa với việc khó hoàn thành kế hoạch trả nợ, từ đó ngân hàng cũng khó cho vay hơn là những người có kế hoạch trả nợ tốt.
Ép mua bảo hiểm là điều gây tranh cãi
Không có tiền mới phải đi vay, nhiều khi cũng phải cực để bổ sung giấy tờ, thủ tục mới được giải ngân cho kịp kế hoạch công việc. Đến khi giải ngân lại bị hụt mất một khoản mang tên gọi: “Bảo hiểm”.
Bảo hiểm mà khách hàng buộc phải mua để được vay tiền có thể là bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm khoản vay hoặc một loại bảo hiểm gì đó. Điều này giúp ngân hàng tăng doanh thu bán dịch vụ cho đối tác và giảm rủi ro trong việc thu nợ của khách hàng. Thật là dễ hiểu!
Đây là một bài toán của tâm lý. Người đi vay thì hầu hết đang trong giai đoạn cần tiền, nghĩa là không có nhiều quyền lực trong việc lựa chọn hay đàm phán mà chỉ còn cách nhanh nhanh đồng ý để có tiền giải ngân. Tận dụng điều này, các ngân hàng thương mại triệt để áp đặt lên khách hàng theo cách nào đó, họ một công đôi đường khi một mặt vẫn cho vay được và mặt khác tăng doanh thu và lợi nhuận từ việc bán sản phẩm kèm theo.
Giá trị thế chấp sổ đỏ khoảng 50-60% giá trị thực tế của tài sản thế chấp
Nếu từng là một người đi vay, có lẽ bạn từng gặp nhiều lần về khái niệm “định giá tài sản”. Thông thường, các ngân hàng thương mại định giá khoảng (tối đa là) 80% giá trị hiện tại của sổ đỏ khách hàng. Chẳng hạn miếng đất trị giá thị trường là 1 tỷ, biên bản định giá của ngân hàng sẽ định giá miếng đất của bạn khoảng 800 triệu.
Khách hàng được vay tối đa là 70% giá trị tài sản (theo biên bản định giá tài sản) tức là khoảng 560 triệu.
Nói thêm chút về “định giá”. Bản thân tôi thì không thích lắm cụm từ gọi là “định giá”. Tại sao vậy?
Như bạn cũng biết, giá cả thị trường của bất kỳ tài sản, sản phẩm nào đều là kết quả của cung-cầu. Cung và cầu gặp nhau ở mức giá nào thì đó chính là giá của sản phẩm. Bạn mua một chiếc xe máy từ cửa hàng giá 20 triệu, bạn dùng một thời gian rồi bán lại cho người khác được 10 triệu khi không ai trả bạn mức giá cao hơn, thì giá nó là 15 triệu. 5 năm sau, mẫu xe này không còn và người ta lại đang săn lùng. Người khác đồng ý mua chính chiếc xe đó với giá 25 triệu. Lúc này, giá là 25 triệu.
Điều đó muốn nói lên rằng, giá cả được hình thành trong quan hệ cung-cầu giữa người mua và người bán theo cơ chế thị trường, chứ hoàn toàn không do một ai “định”. Như vậy, việc định giá mà lâu nay chúng ta hay nghe thì về bản chất là ước lượng giá thị trường (nếu đem nó ra mua bán).
Đáo hạn trước hạn chưa hẳn đã là tốt
Tôi từng gặp nhiều trường hợp khách hàng có tiền thanh toán khoản vay trước thời hạn. Khác với trường hợp trả chậm sẽ mang nhiều hệ luỵ như hệ số tín nhiệm sẽ giảm, lịch sử tín dụng của khách hàng sẽ bị ảnh hưởng, khoản nợ xấu của ngân hàng tăng (quá hạn 1 ngày cũng là nợ xấu, có nhiều cấp độ nợ xấu). Trường hợp khách hàng trả trước một mặt thì tốt cho ngân hàng ở chỗ triệt tiêu rủi ro cho vay nhưng cũng không hẳn là hoàn toàn tốt cho người đi vay.
Việc đáo hạn trước thời hạn thì về bản chất là phá vỡ hợp đồng, tất nhiên là có điều khoản cho việc khách hàng trả trước. Mà khi đã phá vỡ hợp đồng thì thường bên phá vỡ sẽ phải trả một khoản phí được quy định trong hợp đồng. Đó là lý do vì sao hầu hết ngân hàng, kể cả công ty tài chính sẽ có điều khoản phạt nếu bạn đáo hạn trước thời hạn trong hợp đồng tuỳ theo mức phạt và số dư nợ gốc còn lại cho đến thời điểm đáo hạn hợp đồng.
Việc bạn thế chấp sổ đỏ và đáo hạn trước hợp đồng cũng cho thấy việc bạn sử dụng vốn vay và khả năng tạo dòng tiền không đúng như kế hoạch. Trong khi yếu tố “đúng” và “đủ” luôn được đánh giá cao hơn cả.
Đối với ngân hàng, việc khách hàng thế chấp sổ đỏ là một đảm bảo cho khả năng trả nợ, tuy nhiên nếu khách hàng đáo hạn trước thời hạn hợp đồng sẽ tăng thêm áp lực đối với kế hoạch sử dụng tiền nhàn rỗi. Điều này cũng tương tự như trường hợp bạn đi gửi tiết kiệm ở ngân hàng. Ví dụ lãi suất cho khoản gửi không kỳ hạn là 3%/năm, lãi suất cho khoản gửi tiết kiệm có kỳ hạn 24 tháng là 8%/năm. Bạn gửi được 12 tháng, sang tháng thứ 13 bạn rút tiền, lập tức lãi suất bạn nhận được sẽ quay về mức 3%/năm chứ không phải là 8%/năm nữa.
Tóm tắt
Thế chấp sổ đỏ là một hình thức sử dụng đòn bẩy tài chính phổ biến trong đó, người đi vay được tiếp tục sử dụng tản sản đã được thế chấp và chia sẻ với bên nhận thế chấp (ngân hàng) đối với quyền định đoạt và quyền sở hữu về chính tài sản đó.
Để thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng, người đi vay phải đáp ứng được một số những yêu cầu cơ bản về hồ sơ tín dụng trong đó 2 yếu tố quan trọng nhất là hệ số tín nhiệm và khả năng trả nợ. Ngoài ra, để việc nhanh chóng được ký kết hợp đồng tín dụng, khách hàng phải chứng minh được mục đích phù hợp và khả thi kèm theo một kế hoạch sử dụng vốn vay được phê duyệt bởi ngân hàng. Việc đăng ký thế chấp sổ đỏ và xoá thế chấp sổ đỏ được xác nhận bởi văn phòng đăng ký đất đai.
