Pháp luật cho phép chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
Với bất kỳ dự án nào, luôn có những nhà đầu tư tham gia sớm để “ôm” căn hộ & sau đó tìm cơ hội bán lại với giá chênh lệch để kiếm lời. Có trường hợp khác, chủ sở hữu không có ý định đầu tư nhưng vì một lý do nào đó (chẳng hạn đổi nơi sinh sống, khó khăn về dòng tiền) muốn bán lại căn hộ (còn đang xây dựng dở dang). Trong tất cả những trường hợp đó, pháp luật cho phép chuyển nhượng lại cho người khác. Điều này được thể hiện rõ trong điều 59 – Luật kinh doanh bất động sản 2014. Chuyển nhượng được áp dụng cả khi người mua, cho thuê mua đã nhận bàn giao hoặc chưa nhận bàn giao.
Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp “sổ đỏ” thì được phép chuyển nhượng
Theo đó, với căn hộ còn chưa “ra sổ”, người mua lại (bên nhận chuyển nhượng) tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của người bán (người chuyển nhượng) với chủ đầu tư dự án và thừa hưởng quyền lợi kế thừa. Điều đó nghĩa là, nếu căn hộ đang trong giai đoạn trả tiền theo tiến độ, người mua lại sẽ phải tiếp tục hoàn thành nghĩa vụ trả tiền đối với căn hộ đó. Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng được nhà nước cấp “sổ đỏ” đứng tên mình.
Chuyển nhượng nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định riêng
Theo quy định hiện hành, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội được thực hiện hợp pháp sau thời gian bàn giao tối thiểu là 5 năm. Nhà ở xã hội là một sản phẩm đặc thù mang tính phúc lợi xã hội, chú trọng đến người sử dụng cuối cùng nên luôn có những quy định riêng, khác với nhà ở thương mại khác.
Đầu tư 4 căn, không được chuyển nhượng chỉ 1 căn
Điều 10 của nghị định 76 quy định rõ về chuyển nhượng đối với hợp đồng mua, cho thuê mua có nhiều bất động sản (hình thành trong tương lại). Cụ thể là “Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.”
Điều đó nghĩa là nhà đầu tư sở hữu nhiều căn (trên cùng một hợp đồng) thì khi chuyển nhượng thì sẽ cần chuyển nhượng toàn bộ số đó, chứ không được phép tách ra để bán lẻ. Việc một cá nhân mua và bán nhiều căn hộ cùng một lúc sẽ khó hơn là riêng lẻ từng căn hộ. Đây là quy định có thể là rào cản đối với việc “ôm” nhiều căn hộ cùng một lúc để đầu tư. Còn với cá nhân riêng lẻ, quy định này coi như không có ảnh hưởng với họ.
