Thẩm định thông tin bất động sản là việc tìm hiểu , phân tích một cách toàn diện và kỹ lưỡng về bất động sản đó.
Ta hay bắt gặp từ “Thẩm định” trong cuộc sống. Thẩm nghĩa là sâu. Định là xác định, đánh giá. Thẩm định được hiểu một cách cơ bản là đánh giá thông tin một cách toàn diện, chuyên sâu. Thẩm định thông tin là việc làm quan trọng trong bối cảnh thông tin nhiều nhan nhản, thật giả khó lường. Ngay cả khi thông tin là thật thì cũng cần phải biết phân tích để tìm ra ý nghĩa thực sự của thông tin.
Khi tìm hiểu bất cứ thông tin về một loại sản phẩm bất động sản hay loại hình bất động sản nào trên mạng, chỉ nửa giây thôi thì Google cũng đã cho ra hàng triệu kết quả. Trong đó hầu hết trong số đó là những thông tin mang tính quảng bá tích cực cho dự án hoặc chính sản phẩm đó đến từ các công ty bất động sản, công ty môi giới và các cá nhân môi giới. Ở một chiều khác, lại là những thông tin tiêu cực đến từ báo chí. Cũng dễ hiểu là báo chí ở Việt Nam gần 100% là báo chí miễn phí, nghĩa là người đọc chẳng phải trả bất kỳ một đồng nào để đọc những thông tin đó. Để mang về nguồn thu cho mình, các đầu báo họ bán quảng cáo và những bài viết quảng bá.
Dễ hiểu là càng có nhiều lượt đọc, họ càng thu về nhiều tiền. Mà chủ đề nào thu hút nhiều người đọc nhất ? Đó chính là những điều tiêu cực, hay nói một cách khác là báo chí ngày nay ưu tiên khai thác mặt trái của vấn đề. Vậy là thông thường, người đọc sẽ tiếp cận thông tin một chiều ở mỗi lĩnh vực tùy theo họ truy cập vào nơi nào. Trong khi đó, để có một cái nhìn toàn cảnh, đầy đủ nhất để ra quyết định đúng nhất thì thông tin cũng phải là đầy đủ nhất. Bao gồm cả hai cấp độ thông tin là thông tin sơ cấp và thông tin thứ cấp.
Thông tin sơ cấp về bất động sản (Primary Information)
Hiểu một cách cơ bản, thông tin sơ cấp là thông tin tự thu thập được bằng trực quan, công cụ của chính người cần đi thu thập thông tin. Chẳng hạn, khi chuẩn bị đi mua một miếng đất, người mua tự mình đến tận nơi miếng đất đó để xem thông tin: kích thước, vị trí, cảnh quan xung quanh, đường sá. Với một dự án cũng tương tự, thông tin sơ cấp là những thông tin mà người mua tự mình thu thập được bằng trực quan và máy ảnh, điện thoại. Trong các tin quảng cáo bán nhà đất, ta hay gặp lời đề nghị “liên hệ để xem đất”, thì đó chính là bước tìm kiếm thông tin sơ cấp.
Thông tin thứ cấp về bất động sản (Secondary Information)
Ngược với thông tin sơ cấp thì thông tin thứ cấp là thông tin được lấy từ một nguồn khác: báo chí, truyền hình, người môi giới, doanh nghiệp bất động sản. Vậy, thông tin mà bạn đọc trên Internet, thông tin từ người môi giới và kể cả bài viết này bạn đang đọc chính là thông tin thứ cấp. Mức tin cậy (còn gọi là hệ số tin cậy) phụ thuộc vào nguồn cấp tin. Nguồn cấp tin càng tốt thì thông tin càng có giá trị. Để có được thông tin thứ cấp tốt lại phụ thuộc vào kỹ năng và tư duy của người tìm kiếm và phân tích thông tin. Bởi vì, thông tin nhan nhản, “vàng thau lẫn lộn”, nếu không cẩn thận hoặc không có kỹ năng sàng lọc và xử lý thông tin thì sẽ thu về kết quả không tốt.
Thông tin định tính và thông tin định lượng của bất động sản.
Trong thông tin thu thập được (sơ cấp và thứ cấp) sẽ bao gồm cả thông tin định tính và thông tin định lượng (đã được đề cập một phần ở bài viết về đất nền Nha Trang và sang tên sổ đỏ, mời bạn đọc thêm)
Thông tin định đính của bất động sản
Nghiên cứu định tính là tìm hiểu vấn đề theo hướng tiếp cận thăm dò, mô tả và đánh giá dựa vào các khảo sát kinh nghiệm và nhận thức. Nghiên cứu định tính để trả lời các câu hỏi “Thế nào”, “Tại sao” và “Cái gì”. Dữ liệu định tính cho ta thông tin về tính chất, đặc điểm của sự vật. Trong đánh giá một bất động sản, thông tin định tính để trả lời một số câu hỏi như :
- Người bán, chủ đầu tư này có uy tín không, mức độ uy tín như thế nào
- Miếng đất đó ở hướng nào : Đông, Tây, Nam, Bắc.
- Miếng đất đó hình dạng thế nào : vuông, dài, rộng, nở hậu, xiên, méo
- Hệ thống đường sá kết nối với các khu vực xung quanh như thế nào
- Giá trị tương lai của miếng đất đó (dự báo cá nhân) là như thế nào
- Tại sao giá của ngôi nhà lại cao hơn khá nhiều so với thị trường
- ……
Thông tin định lượng của bất động sản
Thông tin định lượng là những số liệu có thể đo đếm, tính giá trị trung bình được như
- Mật độ xây dựng : 50%, 60%, 70%
- Diện tích xây dựng
- Diện tích căn hộ
- Giá căn hộ, giá mảnh đất là bao nhiêu ?
- Hệ số sử dụng đất của công trình : 4, 5,20 hay 30 ?
- Chi phí vận hành căn chung cư hàng năm: phí vận hành là 1 hay 2%?
- Chi phí sử dụng vốn vay : 12-15%/năm
- Thời gian hoàn vốn đầu tư mua căn hộ (hoặc bất động sản khác)
- Hiệu suất sinh lời hàng năm của bất động sản (trên tổng vốn đầu tư và các chi phí khác hàng năm)
Càng có nhiều thông tin thì người mua (hoặc nhà đầu tư) càng có thể phác thảo đầy đủ và chi tiết nhất về đối tượng bất động sản mà mình đang tìm hiểu . Và khi đó việc ra quyết định mua, bán, đầu tư sẽ càng có cơ hội thành công cao hơn.
