Bất động sản hay nhà đất, địa ốc là chủ đề rất gần gũi với cuộc sống của chúng ta. Bất động sản hiện hữu ở khắp mọi nơi và trở nên quá đỗi quen thuộc. Tuy vậy, hầu hết mọi người đều có thể ngầm hiểu về khái niệm này mà không dễ để định nghĩa nó như nhiều thuật ngữ khác trong cuộc sống. Chúng ta nói về nó, sống với nó nhưng lại chưa hiểu tường minh bất động sản là gì ? Bài viết sau đây có thể hữu ích ít nhiều nếu như bạn đang còn thắc mắc về điều này.
Bất động sản là gì theo hệ quy chiếu của Luật?
khái niệm được định nghĩa trong bộ luật dân sự 2015
Theo bộ luật dân sự 2015, chương VII – Tài sản có quy định khá rõ về bất động sản (BĐS). Theo đó, BĐS là tài sản bao gồm
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, trong luật thể hiện khá rõ BĐS gồm 2 thành phần chính là đất đai (tính nguyên thuỷ) và tài sản hình thành trên đất đai (do công sức của con người tạo thành). Theo cách hiểu này thì có thể thấy rõ là luật quy định về quyền tài sản với bất động sản gồm đất và những gì bên trên miếng đất nếu xét một cách hình tượng hoá.
Bất động sản không gồm những gì bên trong lòng đất : vàng, kim cương, khoáng sản khác. Có lẽ đây là điều sẽ làm cho nhiều người bất ngờ nhưng đó là sự thật. Nếu bạn có miếng đất (giả sử là đang sở hữu dưới hình thức hợp pháp) thì bạn có quyền về tài sản đối với miếng đất đó như : mua, bán, cho, tặng, cho thuê (quyền sử dụng đất).
Vào một ngày đẹp trời, trong lúc đang làm vườn, bạn phát hiện ra trong miếng đất đó rất nhiều than hoặc tốt hơn nữa là vàng hay đơn giản là một mỏ đá. Thì tất cả những thứ vừa nêu không thuộc quyền sử dụng của bạn. Đó là sở hữu của nhà nước. Để khai thác và sử dụng những khoáng sản trong lòng đất của chính mảnh đất mà bạn đang sở hữu, bạn cần được nhà nước cấp giấy phép.
Cũng trong luật dân sự 2015, bất động sản bao gồm cả tài sản hiện tại và tài sản hình thành trong tương lai, hay còn gọi là bất động sản hình thành trong tương lai
Đặc điểm của bất động sản là gì
Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Trái đất chỉ có nhiêu đó qua thời gian và không hề “nở” thêm ra được. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt rất lớn.
Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính khác biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân. “Khác biệt hay là chết” có lẽ là câu mà nhiều người tâm đắc, đây cũng là tựa đề của một cuốn sách rất được ưa chuộng.
Thật ra mọi thứ đều khác nhau chứ không riêng gì bất động sản. Từ con người, xe cộ, cây cối,…. thì không có hai thứ hoàn toàn giống nhau. Chỉ có những thứ rất giống nhau với khác biệt quá khó nhận biết nên chúng ta lầm tưởng rằng giống nhau mà thôi. Thế giới hàng tỷ người, ít nhất bạn và người bên cạnh đã khác nhau về dấu vân tay rồi đấy.
Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó.
Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm.
Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.
Các tính chất khác của bất động sản
Tính thích ứng
Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản.
Điều này rất dễ thấy, ví dụ như nhà cửa ở Việt Nam khác với Mỹ hay các nước ở xứ lạnh. Nhà ở Việt Nam thì thường để không khí dễ thoát ra ngoài vì ta ở xứ nóng, làm như thế để giảm bớt nhiệt độ trong nhà. Còn nhà ở Mỹ thì khá kín hơn để tránh không khí thoát nhanh, giúp ngôi nhà ấm hơn trong mùa lạnh. Hay như chính ở Việt Nam thì nhà ở vùng nhiều bão lũ sẽ khác với nhà ở nơi ít bão lũ do công năng khá khác nhau.
Các loại quyền liên quan đến BĐS
Quyền sở hữu bất động sản là gì?
Gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Khác với tài sản khác, sở hữu đất đai ở Việt Nam không thuộc cá nhân hay tổ chức mà là sở hữu toàn dân, nhà nước là đại diện quản lý. Điều này giải thích tại sao lại là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (Sổ đỏ) chứ không phải là “giấy chứng nhận sở hữu đất” – hoặc tương tự
Quyền sử dụng bất động sản là gì ?
Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.
Quyền định đoạt bất động sản là gì?
Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản.
Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.
Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định.
Quyền chiếm hữu: điều này được đề cập bên trên, là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền giao hoặc cho thuê đất, trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp), Nhà nước có vai trò độc quyền và định đoạt hoàn toàn.
Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá trên thị trường
BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điều kiện sau đây
BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường.
Xem thêm : Điều kiện mua bán, chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương lai
Hy vọng bài viết đã cùng bạn đi sâu và chi tiết hơn vấn đề cơ bản nhất của bất động sản, khái niệm bất động sản là gì theo góc nhìn của bộ luật Dân Sự. . Bạn có bình luận vui lòng để lại theo mẫu để cùng trao đổi thêm. Cảm ơn bạn đã đọc bài nhé !
