Pháp lý condotel, nên bắt đầu từ bản chất condotel là gì ?
Condotel là một từ mượn từ tiếng Anh được kết hợp từ Condominium và Hotel. Trong đó condominium có nghĩa là căn hộ chung cư. Hotel nghĩa là khách sạn. Condotel được dịch là căn hộ khách sạn (hoặc căn hộ du lịch). Theo Investopedia,
Condotel là một dự án căn hộ được vận hành như một khách sạn với nhiều dịch vụ tiện ích. Theo cách hiểu này, Condotel là căn hộ du lịch. Từng căn hộ được sở hữu riêng biệt và chủ căn hộ có thể dùng để ở hoặc cho thuê như một dịch vụ khách sạn.
Căn hộ du lịch (condotel) ở đâu trong hệ quy chiếu pháp luật Việt Nam?
Theo khoản 3, điều 48 Luật Du Lịch 2017 , căn hộ du lịch là loại cơ sở lưu trú du lịch. Theo đó thì căn hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú.
Theo Khoản 3 Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 hướng dẫn Luật du lịch quy định: “Căn hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”.
Theo Khoản 1 Điều 24 của Nghị định 168/NĐ-CP ngày 31/12/2017, được sửa đổi bổ sung theo Khoản 3 Điều 5 của Nghị định 142/2018/NĐ-CP ngày 09/10/2018, thì quy định điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ đối với căn hộ du lịch là phải có: “Có khu vực tiếp khách, phòng ngủ, bếp và phòng tắm, phòng vệ sinh; và có giường, đệm, chăn, gối, khăn mặt, khăn tắm; thay bọc đệm, bọc chăn, bọc gối, khăn mặt, khăn tắm khi có khách mới”.
Căn cứ theo sự mô tả và điều kiện về cơ sở vật chất kỹ thuật dịch vụ của một condotel theo quy định nêu trên, thì căn hộ du lịch (là một tài sản gắn liền với đất đai) được hiểu là một loại bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự (Điều 174). Theo đó, việc xây dựng, tạo lập và quản lý sử dụng liên quan đến căn hộ du lịch phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai và xây dựng có liên quan…;(1)
Chưa có quy định cụ thể về việc cấp chứng nhận sở hữu nhà ở cho căn hộ du lịch ?
Đến thời điểm này (T8/2020), chưa có văn bản luật nào quy định về việc cấp chứng nhận sở hữu căn hộ du lịch. Condotel đang được coi là một tài sản gắn liền với đất thương mại dịch vụ, không phải đất ở nên vẫn không được xem là nhà ở .
Dù chưa có quy định nhưng rõ ràng là luật không cấm mua bán, chuyển nhượng condotel. Do đó, về mặt pháp lý condotel, tất cả giao dịch về condotel không bị coi là trái luật
Thời hạn sở hữu căn hộ condotel là bao lâu?
Thời hạn sở hữu của căn hộ Condotel phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Theo đó, đất xây dựng công trình condotel theo quy định hiện hành có thời hạn sở hữu không được vượt quá là 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ.
Không có gì là mãi mãi cả. Thời hạn sở hữu condotel sẽ được xem xét kéo dài sau khi hết thời hạn thuê đất của chủ đầu tư. Không thể có chuyện sở hữu lâu dài như nhiều thông tin quảng bá đăng tải mà có thể bạn bắt gặp đâu đó trên mạng Internet.
Ví dụ, dự án được thuê đất 50 năm kể từ ngày được cấp phép. Thời gian từ lúc cấp phép tới khi bàn giao căn hộ là 5 năm thì thực chất, chủ sở hữu căn hộ du lịch chỉ sở hữu tối đa là 45 năm. Giấy chứng nhận sở hữu (nếu có) cũng không thể có thời hạn vượt quá thời hạn mà chủ đầu tư dự án được nhà nước giao trong giấy phép đầu tư
Cam kết lợi nhuận đầu tư Condotel, dấu hỏi lớn
Hầu hết các dự án căn hộ du lịch đều được quảng bá về các mức lợi nhuận cam kết. Con số này loanh quanh ở mức 10%/năm trên tổng vốn đầu tư. Hiểu theo cách đơn giản thì với cám kết này, nếu nhà đầu tư bỏ ra 2 tỷ để sở hữu căn hộ condotel thì mỗi năm thu về 200 triệu.
Thời gian thu hồi vốn là 10 năm (chưa tính lạm phát và giá của dòng tiền ứng với tương lai). Ngoài ra, trong mỗi năm, chủ sở hữu sẽ được quyền ở trong chính condotel của mình một khoảng thời gian từ 1 tuần tới 15 ngày.
Pháp lý condotel đang chờ giải pháp chính thức cho “sổ đỏ”
Trong nhiều năm qua, loại hình căn hộ du lịch (condotel) mọc lên như nấm ở các địa phương, đặc biệt là các thành phố du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Ninh Thuận với nhiều dự án ở những vị trí đắc địa, đẹp vào loại bậc nhất của những nơi đó.
Được cho là mang nhiều tính ưu việt về địa thế, công năng sử dụng và khả năng sinh lời, loại hình condotel đã thuyết phục được hàng chục nghìn nhà đầu tư trên khắp cả nước tham gia. Làn sóng condotel đóng vai trò chủ đạo trong thời gian thị trường bất động sản sôi động trong những năm 2017 đến 2019.
Thị trường bất động sản Khánh Hòa, điểm nhấn đáng chú ý.
Cơn sốt bất động sản kéo dài làm thị trường địa ốc, nhất là Khánh Hòa nóng khủng khiếp, tới mức nhịp thở của bất động sản chính là nhịp thở cuộc sống, cho tới khi….
Văn bản 4391 ngày 9/5/2018 của tỉnh Khánh Hòa chấm dứt cơn sốt xình xịch (2)
Thị trường nhà đất Khánh Hòa những tháng cuối năm 2017 đầu 2018 thanh khoản nhanh tới mức các giao dịch được thực hiện chóng vánh có khi chỉ trong vòng 1 giờ đồng hồ. Sau khi các thông tin không chính thức về việc đặc khu kinh tế Vân Phong sẽ được thành lập được lan tỏa, cơn sốt đất tăng cao chưa từng có.
Các sàn bất động sản mọc lên như nấm sau mưa, các nhà đầu tư khắp nơi đổ về Vân Phong khiến thị trường trở nên cực kỳ sôi động báo hiệu cho một bong bóng bất động sản. Lo ngại vấn đề đó, ngày 9/5/2018, tỉnh Khánh Hòa ban hành văn bản 4391 chỉ đạo nhanh việc tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vạn Ninh.
Cơn sốt lập tức hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư nhanh chóng bán ra những lô đất nền đã ôm vào với giá không hề rẻ. Nhiều người chấp nhận cắt lỗ để bán ra trong bối cảnh giá giảm theo chiều thẳng đứng. Thị trường bất động sản của Khánh Hòa cũng giảm nhiệt hẳn kể từ đó. Các giao dịch ít đi, làn sóng đầu tư bất động sản cũng không còn sôi động như trước. Cho tới giờ này, nhiều nhà đầu tư còn đang mắc kẹt ở đó với số tiền bỏ ra hàng chục tỷ đồng.
17/6/2019, Khánh Hòa cởi trói giao dịch bất động sản Vạn Ninh sau 01 năm đóng băng (3)
Sau gần 01 năm văn bản 4391 có hiệu lực, khi mà thị trường đã ổn định trở lại, tỉnh Khánh Hòa ban hành văn bản số 5789 chấm dứt hiệu lực của văn bản 4391 trước đó. Mặt bằng giá mới đã được thiết lập với một trạng thái ổn định mới của thị trường bất động sản. Đất nền không còn sốt như trước nhưng mức giá đã cao hơn rất nhiều.
Nhiều dự án Condotel đang tiếp tục triển khai (Tropicana, Dự án cồn Tân Lập,…) và một số cũng đã hoàn thành (Panorama Nha Trang, Ariyana, Gold Coast, Vinpearl, Mường Thanh. Các dự án đất nền phát triển về hướng của Diên Khánh, Cam Lâm thay vì chỉ tập trung ở Nha Trang như trước kia
Condotel và bản kế hoạch đầu tư màu hồng
Sở hữu vị trí đẹp, quy mô lớn, khả năng tạo dòng tiền tương lai kết hợp du lịch miễn phí, chẳng khó mấy để chủ đầu tư thuyết phục lý do mà khách hàng nên rót tiền vào các dự án của họ. Nhà đầu tư có lý do để đặt niềm tin và chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thành dự án và biến những cam kết của mình thành hiện thực.
Rất nhiều dự án đã hoàn thành & đưa vào hoạt động, tính thanh khoản khá cao khi nhà đầu tư dễ dàng chuyển nhượng để thu cả gốc và lãi về. Nhưng kinh doanh nào mà chẳng tiềm ẩn rủi ro, đó là lẽ đương nhiên.
Cú vỡ trận lợi nhuận cam kết và sự hoài nghi tăng cao dành cho condotel
Siêu dự án gắn với hình ảnh quảng bá của danh thủ bóng đá Ronaldo, Cocobay Đà Nẵng ra thông báo hủy cam kết trả lợi nhuận 12% như một gáo nước lạnh dội lên hàng trăm nhà đầu tư với số tiền khủng. Sự khó khăn về pháp lý condotel cùng với dòng tiền không đảm bảo khiến cho cam kết chi trả lợi nhuận đầu tư lên tới 12%/năm là không thể thực hiện được.
Đây coi như một lời cảnh báo đầy thuyết phục về bất kỳ phương án kinh doanh bất động sản nào có mức cam kết lợi nhuận bất thường. Tôi cho rằng không thể đóng đinh cam kết của chủ đầu tư là lợi nhuận của căn hộ du lịch. Nó phụ thuộc nhiều yếu tố:
- (a) Khả năng kinh doanh căn hộ du lịch của chủ đầu tư: lúc này, chủ đầu tư về bản chất là đang thuê lại chính căn hộ mà mình đã bán cho nhà đầu tư (thứ cấp), đem tài sản đó đi kinh doanh dịch vụ. Sau khi trừ đi chi phí hoạt động, lợi nhuận được chia theo một tỷ lệ cam kết. Với lợi thế về quy mô, chủ đầu tư có thể tự vận hành kinh doanh tổ hợp hoặc thuê một đơn vị chuyên nghiệp thay họ vận hành (chẳng hạn Wyndham, InterContinential, Marriott). Mà hiệu quả của kinh doanh đo bằng kết quả thực tế, tất cả các con số chỉ là ước lượng mang tính dự báo. Chẳng có gì là chắc ăn 100%.
- (b) Tình hình thị trường. Ngành nào cũng thế chứ không riêng gì kinh doanh lưu trú, du lịch. Môi trường kinh doanh quyết định phần lớn hiệu quả của dự án kinh doanh. Dịch Covid-19 cho thấy rất rõ điều đó. Với đà này thì chẳng mấy ai dám tự tin khẳng định lợi nhuận vì thị trường đang quá khó.
- (c) Khả năng tự vận hành của nhà đầu tư: nếu có một thỏa thuận hai bên cho phép chủ sở hữu căn hộ du lịch được tự vận hành kinh doanh tài sản của mình thì cũng chẳng phải dễ ăn. Lúc này, chủ sở hữu phải tự mình làm tất cả từ thuê nhân sự, quảng bá, quản lý, bảo trì bảo vệ,…Cũng đồng nghĩa với việc một người không chuyên đang phải đi cạnh tranh với những khách sạn, resort chuyên nghiệp trong việc có được khách hàng.
Cú đúp của Covid-19 giáng đòn quá mạnh lên nền kinh tế toàn cầu, bất động sản cũng chỉ là một nạn nhân
Hậu quả của Covid-19 là quá lớn, nền kinh tế toàn cầu đi xuống, tất cả các thành phần trong nền kinh tế đều bị ảnh hưởng xấu (có lẽ trừ ngành sản xuất khẩu trang, vật tư y tế liên quan đến phòng/trị bệnh). Nhiều nhà đầu tư đang bị mắc kẹt, một mặt chưa thể lấy lại khoản tiền đã đầu tư do tính thanh khoản rất thấp, mặt khác thì đang bị gánh nặng lớn do dòng tiền không đảm bảo để tiếp tục thực hiện các hợp đồng đã ký. Hầu hết nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính với nguồn tiền lớn đang đi vay từ các tổ chức tín dụng
Công văn 703 khẳng định hành lang pháp lý hiện tại của căn hộ du lịch (4)
Về chế độ sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất:
Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ 2020 hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận cho công trình xây dựng một lần nữa khẳng định, căn hộ du lịch là một cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại đây là loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch.
Việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ. Thời hạn sử dụng là 50 năm. (Một số địa bàn khó khăn thời hạn không quá 70 năm)
Về việc cấp giấy chứng nhận
Công văn 703 cũng nêu rõ công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
Một số tóm tắt cơ bản về căn hộ du lịch (condotel)
Condotel là ngôn ngữ của đời sống, chưa là ngôn ngữ của luật. Căn hộ du lịch là một cách dịch (hiểu) của Condotel. Điều mà khiến cho thị trường đang lúng túng là khái niệm căn hộ du lịch mới chỉ được nêu trong Luật du lịch, chứ chưa được nêu đích danh trong các luật khác: Luật nhà ở, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản và các nghị định hướng dẫn thi hành liên quan.
Theo tôi, đây chỉ là vấn đề của ngôn ngữ mà thôi. Trong khi đã là luật thì phải rõ ràng chứ không thể hiểu chung chung hay suy đoán được. Vậy chỉ còn cách chờ sửa luật để căn hộ du lịch được đi vào luật một cách chính thống và đầy đủ. Mà chờ luật nghĩa là chờ Quốc Hội thông qua (ban hành, sửa đổi, bổ sung), không có lựa chọn khác. Pháp luật đi sau thực tế là điều đương nhiên và dễ hiểu, dễ chấp nhận.
Chúng ta được phép làm những gì mà pháp luật không cấm. Vậy, thông qua bài viết này, tôi xin tóm tắt một số ý chính sau:
- Căn hộ du lịch là một loại tài sản gắn liền với đất có đầy đủ tính năng của một bất động sản nên hoàn toàn có thể được coi là một loại bất động sản. Ngoài ra, nó là một cơ sở lưu trú du lịch nhằm phục vụ kinh doanh dịch vụ du lịch.
- Căn hộ du lịch không phải là nhà ở vì được xây dựng trên đất kinh doanh dịch vụ, không phải là đất ở.
- Thời hạn sở hữu căn hộ du lịch bằng với thời hạn thuê đất của chủ đầu tư (50 năm). Không phải là lâu dài như đất ở .
- Chứng nhận sở hữu (nếu có) là chứng nhận sở hữu công trình xây dựng có thời hạn .
Hy vọng rằng, bài viết phần nào giúp ích cho quý vị độc giả có cái nhìn chi tiết và rõ ràng hơn về loại hình căn hộ du lịch (condotel). Anh chị hãy cho biết ý kiến của mình bằng cách để lại bình luận bên dưới. Ngoài ra, nếu anh chị có ý định đầu tư vào loại sản phẩm này, hãy xem qua dự án mà BatdongsanV đang giới thiệu nhé!
Tài liệu tham khảo
(1) Blog Olympic Law, Luật sư Vũ Văn Tiến.
(2) Báo Pháp Luật, Sẽ tạm dừng chuyển nhượng, giao dịch đất ở Vân Phong, Tấn Lộc
(3) Báo Pháp Luật, Chính thức dỡ bỏ ‘lệnh’ cấm giao dịch đất Bắc Vân Phong, Tấn Lộc
(4) Báo Lao Động, Hành lang pháp lý cho condotel rất rõ ràng, Phan Anh & Nguyễn Hà
